Dachsanierung & Solar – was darf auf Mieter umgelegt werden?

Wenn Modernisierung die Nebenkosten verändert

Wer sein Gebäude saniert und in Solartechnik investiert, hat oft nicht nur ökologische, sondern auch wirtschaftliche Motive.
Doch viele Eigentümer fragen sich: Darf ich diese Kosten an meine Mieter weitergeben – und wenn ja, wie?

Die gute Nachricht: Es gibt rechtlich saubere Wege, energetische Investitionen in die Betriebskosten zu integrieren – sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.

Was sagt das Mietrecht?

Laut Obligationenrecht (OR Art. 269a ff.) sind Mietzinserhöhungen nach wertvermehrenden Investitionen grundsätzlich zulässig, wenn:

• die Massnahme den Gebrauchswert der Wohnung erhöht (z. B. bessere Dämmung, niedrigere Energiekosten)
• die Investition nicht bereits durch Fördermittel oder Drittmittel abgedeckt wurde
• eine transparente Aufstellung der Kosten und deren Verteilung vorliegt

Wichtig: Eine pauschale Umlage ist nicht erlaubt. Es muss nachvollziehbar sein, wie die Investition sich auf den Wohnwert auswirkt – z. B. durch geringere Nebenkosten oder eine bessere Energiebilanz.

Was kann konkret umgelegt werden?

1. Energetische Sanierung (z. B. Dach, Dämmung)

→ Kann über eine Erhöhung des Nettomietzinses anteilig geltend gemacht werden
→ Typischerweise über die sogenannte „Wertvermehrende Investition“ verrechnet

2. PV-Anlage mit Eigenverbrauch durch Mieter (Mieterstrom)

→ Der Stromverkauf kann in die Nebenkosten integriert werden
→ Wichtig: Der Strompreis muss unter dem üblichen Netzpreis liegen (Transparenz!)

3. Wartung & Betrieb der Anlage

→ Können teilweise über die Nebenkosten abgerechnet werden, wenn sie dem direkten Nutzen der Mieter dienen

4. Finanzierungskosten (z. B. Contracting)

→ Je nach Modell nur eingeschränkt umlagefähig – individuelle Prüfung notwendig

Wann wird es kritisch?

• Wenn keine Transparenz über die Aufteilung der Investition besteht
• Wenn Mieter nicht vorab informiert oder beteiligt wurden
• Wenn Förderungen nicht in der Berechnung berücksichtigt werden
• Wenn keine technische Dokumentation (z. B. Energiebericht, Verbrauchsanalyse) vorliegt

Tipp: Wer sauber dokumentiert, hat die besseren Karten – auch bei Rückfragen oder Einsprüchen.

Unsere Empfehlung: Frühzeitig Klarheit schaffen

Im Rahmen der Initiative von HandwerkerServices.ch achten wir darauf, dass Investitionen von Beginn an so geplant werden, dass sie wirtschaftlich und mietrechtlich tragfähig sind.
Dazu gehört auch:

• Unterstützung bei der Nebenkostenstruktur
• Vermittlung spezialisierter Rechtsberatung (falls nötig)
• Bereitstellung transparenter Projektunterlagen für die Kommunikation mit Mietern

Interesse an einem konkreten Beispiel?

Wenn Sie wissen wollen, was bei Ihrer Liegenschaft möglich ist – und wie sich eine Sanierung wirtschaftlich sinnvoll gestalten lässt, schreiben Sie uns:

👉 r.livain@btg.eco

Ein Beitrag aus der Serie „Investieren statt Flickwerk“ – von BTG Services für Eigentümer mit Verantwortung.